Encadrement des loyers : parution du décret d'application

À chaque jour ou presque son décret « Élan ». Après les décrets « décote »  et « droit de priorité »  (lire Maire info d’hier), c’est un décret d’application de l’article 140 de la loi Élan qui est paru ce matin au Journal officiel : il concerne le dispositif expérimental d’encadrement des loyers, qui peut être mis en place par les EPCI.
Le très long et très touffu article 140 de la loi Élan dispose que tous les EPCI compétents en matière d’habitat ainsi que la Ville de la Paris, la Métropole de Lyon et celle d’Aix-Marseille peuvent mettre en place, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, un dispositif d’encadrement des loyers, sous la responsabilité du préfet.
Plusieurs conditions sont exigées pour pouvoir mettre en place ce dispositif : un écart « important »  entre les loyers moyens dans le parc privé et le parc social ; un niveau de loyer médian « élevé »  ; un taux de renouvellement du parc social faible. Si ces conditions sont réunies, la collectivité ou l’établissement concerné fait une demande au préfet, qui aboutit à la publication, par décret, du périmètre sur lequel le dispositif d’encadrement des loyers sera mis en place. Charge au préfet de fixer, dès lors, chaque année, par arrêté, « un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (…) par catégorie de logements et par secteur géographique ».
Le loyer de référence est le loyer médian sur le territoire considéré, calculé à partir des relevés de l’observatoire local des loyers. Pour obtenir le loyer majoré, celui-ci est relevé de 20% ; pour le loyer minoré, diminué de 30 %.

Actions en diminution ou en réévaluation
À partir de là, sur les territoires concernés, « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré ». Si ce n’est pas le cas, c’est-à-dire si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, « une action en diminution de loyer peut être engagée »  lors du renouvellement du bail. Dans le cas inverse (loyer inférieur au loyer de référence minoré), une action en réévaluation de loyer peut également être menée.
Ces deux actions devront s’appuyer sur le constat référencé de « loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (…) comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique ». Un minimum de trois références sera exigé, ou de six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.
Enfin, le préfet pourra agir si un contrat de bail ne respecte pas l’obligation de fixer un loyer en dessous du loyer de référence majoré. Il pourra alors mettre en demeure le bailleur de diminuer le loyer et de « restituer les loyers trop-perçus », avec, en cas de non-exécution, une amende de 5 000 euros maximum pour une personne physique et 15 000 euros maximum pour une personne morale.
Le décret paru ce matin, qui permet l’application de ce dispositif, procède simplement à l’actualisation des différents textes législatifs concernés et détaille le processus de mise en demeure du bailleur. Télécharger le décret.

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